AFFITTI E CONDOMINIO

 

ANTENNA SATELLITARE

 
 

Nel mio condominio alla prossima assemblea si discuterà di installare un’antenna televisiva centralizzata satellitare. Vorrei sapere, pertanto, quale maggioranza occorre, in seconda convocazione, per assumere validamente una decisione del genere.

 

 

 

Ai sensi dell’art. 2-bis, comma 13, d.l. n. 5 del 23.1.’01 (come convertito in legge) le opere finalizzate alla realizzazione di questo particolare tipo di impianti sono “innovazioni necessarie” per la cui approvazione si applica l’art. 1136, terzo comma, c.c.. Ciò significa che, in seconda convocazione, è sufficiente un quorum (sia costitutivo sia deliberativo) pari ad un terzo dei partecipanti al condominio e ad almeno un terzo del valore dell’edificio.

 

 

DECORO ARCHITETTONICO, ALTERAZIONE

 

 

 

In cosa consiste il divieto di alterare il decoro architettonico di un edificio previsto dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ.?

 

 

 

Secondo la giurisprudenza il divieto di cui trattasi riguarda “quei mutamenti che siano sufficienti ad apportare una disarmonia nell'insieme e si risolvano in un deterioramento” del carattere “estetico o dell'aspetto decorativo” di un edificio, “senza assurgere alla deturpazione, che rappresenta un quid pluris rispetto all'alterazione, perché deturpare significa deformare, rendere brutto, o addirittura ripugnante” (Cass. sent. n. 1800 del 28.7.’65).

 

 

 

 

 

 

DICHIARAZIONE DEI REDDITI DA LOCAZIONE

 

 

 

Quali sono il quadro e la colonna della dichiarazione dei redditi in cui occorre inserire il reddito di un immobile sito a Milano locato con contratto 4+4?

 

 

 

 

 

Il quadro di interesse è quello “B” e la colonna di riferimento, nella quale occorrerà indicare l’85% del canone di locazione, è la 5 (“Fabbricati dati in locazione”).

 

 

 

INDENNITÀ DI AVVIAMENTO COMMERCIALE, PRESCRIZIONE

 

 

 

Si domanda quale sia il termine di prescrizione del diritto all’indennità di avviamento commerciale.

 

 

 

 

Per la giurisprudenza il diritto di cui trattasi si prescrive in dieci anni. Sul punto la Cassazione ha precisato, infatti, che l'indennità di avviamento prevista dall'art. 34, l. n. 392/’78, “non costituisce, diversamente dai canoni di locazione, una prestazione da corrispondersi periodicamente, ma un credito legato alla presenza di determinati presupposti e da estinguersi in unica soluzione”, onde il relativo diritto non è soggetto al termine di prescrizione (quinquennale) di cui all'art. 2948 n. 3 cod. civ., ma “a quello ordinario decennale, previsto dall'art. 2946 cod. civ.” (sent. 24037 del 13.11.’09).

 

 

 

IMMOBILE DA ADIBIRE ALL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ TEATRALI

 

 

 

Devo dare in locazione un immobile che il conduttore adibirà all’esercizio di attività teatrali. Posso fissare in sei anni  la durata minima del primo periodo contrattuale?

 

 

 

 

 

No. Dopo la modifica operata dall’art. 7, comma 1, lett. a), l. n. 9/’07 all’art. 27, l. n. 392/’78, locazioni di tal genere hanno durata minima iniziale di nove anni.

 

 

 
 

 

 

LOCAZIONE, INDICAZIONE DATI CATASTALI

 

 

 

Il  proprietario di un appartamento appena concesso in locazione domanda se nella richiesta di registrazione del relativo contratto debba indicare i dati catastali dell’immobile.

 

 

 

Sì. L’obbligo in questione è stato introdotto dall’art. 19, comma 15, d.l. n. 78/’10 (così come convertito in legge) ed è in vigore dall’1.7.’10.

 

 

 

 

ASSEMBLEA, CONVOCAZIONE IN ASSENZA DELL’AMMINISTRATORE

 

 

 

 

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea può essere convocata dai singoli condòmini?

 

 

 

La risposta è positiva. Ove manchi l’amministratore, infatti, l’art. 66, secondo comma, disp. att. cod. civ., prevede che “l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria” possa essere convocata “ad iniziativa di ciascun condomino”.

 

 

PROPRIETÀ ESCLUSIVA E DIVIETO DI SPECIFICA DESTINAZIONE

 

 

E’ legittima una delibera, assunta a maggioranza, che vieti ai condòmini di dare una specifica destinazione alle loro proprietà esclusive?

 

 

 

 

 

 

Secondo la giurisprudenza il divieto, a carico di un condomino, di dare una determinata destinazione al proprio immobile, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una delibera assembleare adottata a maggioranza (che pertanto è nulla), ma presuppone il consenso unanime dei partecipanti alla comunione da manifestarsi in forma scritta. E questo indipendente dalla natura contrattuale o assembleare del regolamento di condominio su cui tale delibera va ad incidere (in tal senso, cfr. ex multis, Cass. sent. n. 3848 del 27.6.’85 e Cass. sent. n. 12173 dell’14.11.’91 e, più recentemente, Cass. sent. n. 5626 del 18.4.’02). La risposta al quesito, quindi, è senz’altro negativa.

 

 

 

REDAZIONE BILANCIO CONDOMINIALE

 

 

 

Un amministratore chiede quale differenza ci sia nel redigere il rendiconto condominiale secondo il principio di “cassa” oppure secondo il principio di “competenza”.

 

 

 

Applicare il principio di “cassa” significa tenere conto soltanto delle entrate e delle uscite effettivamente avvenute nel periodo dell’esercizio contabile (individuato, in ambito condominiale, nei termini previsti dal regolamento o, in mancanza di questo, coincidente con l’anno solare) e non già delle somme che si riferiscono a tale periodo ma che sono, rispettivamente, ancora da corrispondere, o ancora da incassare. Diversamente, applicare il principio di “competenza” vuol dire inserire nel rendiconto tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono all’esercizio contabile a prescindere, rispettivamente, dall’avvenuto incasso o pagamento.

 

 

 

 

 

 

 

REGISTRAZIONE PLURIENNALE

 

 

 

Dovendo a breve dare in locazione il mio immobile, vorrei sapere quali sono i vantaggi di corrispondere l'imposta di registro commisurata all'intera durata del rapporto contrattuale.

 

 

 

Si ha diritto a una detrazione dall'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente fissato all’1,5%) moltiplicato per il numero delle annualità.

 

 

  

 

 

 

AGGIORNAMENTO DEL CANONE

 

Un proprietario di un locale commerciale domanda se possa inserire nel contratto di locazione che andrà a stipulare della durata di 7 anni + 6 anni una clausola che preveda l’aggiornamento annuale del canone nella misura del 100% delle variazioni accertate dall’Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.

 

 

 

Sì. Dopo le modifiche recate dall’art. 41, comma 16 duodecies, d.l. n. 207/’08 (come convertito) all’art. 32, l. n. 392/’78 in tema di aggiornamento del canone, una pattuizione del genere, in un contratto la cui durata iniziale è superiore a quella minima prevista dalla legge, è senz’altro legittima.

 

 

 

 

INDENNITÀ DI VACANZA CONTRATTUALE

   

 

Il nostro portiere ci ha chiesto quando gli verrà corrisposta l’indennità di vacanza contrattuale, poiché il relativo CCNL è scaduto il 31 dicembre scorso.

 
 

Dal 1° aprile prossimo. Infatti, il CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati, firmato da Confedilizia e CGIL/CISL/UIL, prevede che l’indennità di vacanza contrattuale sia dovuta, in caso di mancato accordo, dopo 3 mesi dalla data di scadenza contrattuale. Inizialmente sarà pari al 30% - e dopo 6 mesi al 50% - del tasso di inflazione programmato, applicato ai minimi retributivi contrattuali vigenti (paga o stipendio base ed indennità di contingenza). Tale indennità  cesserà di essere corrisposta dalla data di inizio di applicazione dell’accordo di rinnovo del CCNL.

 
 

 

ALIENAZIONE DI UN BENE CONDOMINIALE

 

 

In un condominio l’assemblea ha deliberato, a maggioranza, la vendita di un locale comune inutilizzato. Si domanda se tale delibera sia legittima. 

 

 
No. Per deliberare validamente l’alienazione di un bene comune occorre  il consenso della totalità dei condòmini. Lo stabilisce espressamente l’art. 1108 c.c., dettato in tema di comunione ma applicabile anche alla materia condominiale in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 1139 c.c. (cfr. Cass. sent. n. 2585 del 25.3.’88, e Corte di Appello di Milano,  sent. n. 1032 del 20.6.’89).

 

 

DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA

 

ED AVVIAMENTO COMMERCIALE

 

In caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale di una locazione commerciale, il conduttore ha diritto di ricevere l’indennità di avviamento commerciale?

  

 

Essendo il rapporto cessato per iniziativa del locatore, la risposta è necessariamente affermativa  (in tal senso, cfr. Cass. sent. n. 15590 del 12.7.’07). Naturalmente, perché maturi il diritto di cui trattasi, l’attività esercitata nell’immobile locato deve comportare contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

 

 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E

 

MODIFICA DI UNA CLAUSOLA

 

 

 

L’assemblea condominiale può modificare, a maggioranza, una clausola contenuta in un regolamento contrattuale?

 

 

Secondo la giurisprudenza più recente la risposta al quesito è affermativa a condizione, però, che si tratti di una clausola che disciplini l'uso delle cose comuni e purché la relativa delibera sia assunta con la maggioranza, tanto in prima quanto in seconda convocazione, di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.. Diversamente, ove si tratti di una clausola che limiti i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o condominiali oppure che attribuisca ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto ad altri, occorrerà il consenso unanime dei partecipanti alla comunione (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 5626 del 18.4.’02).

 

 
 

INTERESSI LEGALI

 

Un proprietario di un immobile locato ad una pizzeria chiede di conoscere il saggio degli interessi legali per l’anno 2010.

  
 

Per l’anno richiesto il saggio è stato dell’1%. Ricordiamo che attualmente è invece pari all’1,50%.

 

 

DEROGA ALLE MAGGIORANZE

 

 

Può un regolamento di origine contrattuale prevedere eccezioni all’art. 1136 c.c. in tema di maggioranze?

  

No. La disposizione in questione è, per espressa disposizione di legge, inderogabile (art. 1138, quarto comma, c.c.). Ciò è stato confermato anche dalla Cassazione con sentenza n. 4905 del 26.5.’90. 

 

 

PRIMA SCADENZA CONTRATTUALE E DINIEGO DI RINNOVO

 

Sono proprietario di un appartamento locato da un paio d’anni con contratto 4+4. Posso disdettare il contratto alla prima scadenza per destinare l’immobile ad abitazione dei miei genitori?

  

La risposta è positiva. Intendere destinare ai genitori l’immobile locato, infatti, rientra tra le ipotesi contemplate dall’art. 3, comma 1, lett. a), l. 431/’98, per le quali il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza.

  

IL 19% VALE  ANCHE PER GLI STUDENTI UNIVERSITARI

Si domanda se, per i contratti di locazione per studenti universitari di cui alla legge n. 431/’98, l’aliquota della cedolare secca sia del 19 o del 21%.

 

L’aliquota è del 19%. In tal senso si è espressa l’Agenzia dell’Entrate nella circolare n. 26/E dell’1.6.’11.

 

 CONTROVERSIE CONDOMINIALI E

CONCILIAZIONE OBBLIGATORIA

È vero che per le controversie di natura condominiale dallo scorso marzo è obbligatorio, prima di adire le vie giudiziarie, esperire un tentativo di conciliazione?

 

No. In materia condominiale tale obbligo scatta dal prossimo 20 marzo 2012.

 

MANCATA CONVOCAZIONE ALL’ASSEMBLEA,

EFFETTI

Un condomino, che non ha potuto partecipare alla riunione condominiale perché non convocato, domanda se, sulla base di questo presupposto, possa impugnare le delibere che, nella circostanza, l’assemblea ha assunto.

 

La risposta è positiva. Tuttavia si consideri che la mancata comunicazione, ad uno o più condòmini, dell'avviso di convocazione non rende nulla ma semplicemente annullabile la delibera condominiale, la quale pertanto, se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (cfr. Cass. Sez. Un. sent. n. 4806 del 7.3.’05).

 

CONTRATTI 3+2,

 

DISINFESTAZIONE DEI LOCALI CONDOMINIALI

   

Nella palazzina nella quale sono proprietario di un appartamento concesso in locazione con contratto 3+2 è stata deliberata la disinfestazione dei locali condominiali destinati alla raccolta delle immondizie. Il mio inquilino afferma che la relativa spesa non è di sua competenza. È vero? Preciso che il contratto di locazione nulla prevede al riguardo.

 

 La spesa relativa alla disinfestazione dei locali comuni destinati alla raccolta delle immondizie è di competenza del conduttore. Così prevede, infatti, l’Allegato “G” al D.M. 30 dicembre 2002, che disciplina il riparto degli oneri accessori per le locazioni agevolate (3+2).

  

RIFACIMENTO DELLA PAVIMENTAZIONE CONDOMINIALE,

   DETRAZIONE

  

In un condominio è stato deliberato il rifacimento della pavimentazione esterna con materiali uguali a quelli preesistenti.  Si domanda se, per i lavori in questione, è possibile usufruire della detrazione fiscale del 36%.

 

Sì. Si tratta di una di quelle ipotesi, infatti, per le quali – come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (cfr. Guida fiscale, marzo’11) – è possibile godere della detrazione in questione.

 

SOCIETÀ DI CAPITALI E CEDOLARE SECCA

 Una società di capitali, proprietaria di un appartamento locato ad uso abitativo, può optare per il regime della cedolare secca?

 No. Le società di capitali, benché proprietarie di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, non possono optare per la cedolare secca.

 
DEROGHE IN TEMA DI NOMINA E REVOCA DELL’AMMINISTRATORE
Un regolamento di origine contrattuale può stabilire deroghe all’art. 1129 c.c. in tema di nomina e revoca dell’amministratore?

Ai sensi dell’art. 1138, quarto comma, c.c. la disposizione in questione è inderogabile. La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

IMMOBILE ARREDATO E LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Alla locazione ad uso abitativo di un immobile arredato si applica la legge n. 431/’98?

Sì. Ai sensi dell’art. 1, comma 2 della legge in questione, infatti, l’immobile arredato non rientra nell’elenco delle fattispecie escluse dall’applicazione della disciplina speciale sulle locazioni abitative.

LOCAZIONE E DENUNCIA ALLA SOPRAINTENDENZA
Sono proprietario di un immobile di interesse storico-artistico. Nel caso dovessi cederlo in locazione, sono tenuto a denunciare tale trasferimento alla Sopraintendenza?

Il decreto-legge n. 70/’11 (così come convertito) ha abolito la denuncia che i proprietari di immobili di interesse storico-artistico dovevano fare alla Sopraintendenza in occasione di ogni locazione (o, comunque, di trasferimento della detenzione) e il cui inadempimento era punito financo con la pena della reclusione. La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

AVVISO DI CONVOCAZIONE
Quanti giorni prima – secondo la legge – deve essere comunicato ai condòmini l’avviso di convocazione dell’assemblea?

Ai sensi dell’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. “l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”. Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che per calcolare il previsto termine di cinque giorni “(che decorre non dalla data di spedizione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, ma dalla data di ricezione) è necessario sottrarre il dies a quo, che è solo quello della convocazione e non quello del ricevimento dell'avviso” (cfr., ex multis, Trib. Napoli sent. n. 6888 del 13.5.’91); inoltre, che il mancato rispetto di quanto previsto dalla norma in questione non comporta la nullità ma la semplice annullabilità delle delibere eventualmente assunte (Cass. sent. n. 2346 del 12.6.’75).