Con l’approvazione definitiva del decreto legislativo in materia di federalismo fiscale municipale, è entrata formalmente nel nostro ordinamento la cedolare secca sugli affitti.
Trattasi di un'imposta sostitutiva e opzionale alla quale è possibile accedere in base alla decisione del locatore. Le locazioni interessate, sono le unità immobiliari ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente, anche qualora non siano soggette a registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno). Escluse invece le locazioni ad uso diverso dall'abitativo e ad uso foresteria, le sublocazioni e le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo di proprietà condominiale, ovvero effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa.
In caso di contratti liberi, l'aliquota della cedolare è stata fissata al 21%, mentre per i contratti agevolati (cosiddetti contratti “concordati”) l'aliquota della cedolare è quella del 19%, applicabile anche ai contratti per studenti universitari e transitori.
Tra gli obiettivi di questa “tassa piatta”, anche quello di alleggerire il carico di adempimenti e complicazioni tipici del nostro sistema burocratico e tributario. Ne sono un esempio: gli obblighi di comunicazione alla Pubblica Sicurezza, le imposte di registro su registrazioni, risoluzioni e proroghe, le imposte di bollo e l'addizionale regionale e comunale Irpef. Non sono più dovuti nemmeno i cosiddetti “tributi speciali”, previsti per il rilascio di certificati e attestazioni di varia natura al momento della registrazione di un contratto di locazione, sia esso sottoposto a cedolare oppure no.
La convenienza sull'applicazione del neonato regime fiscale, dipende da molteplici fattori, non solo dall'ammontare del reddito, come inizialmente divulgato, ma da tutta una serie di variabili che è necessario verificare caso per caso ed anno per anno, poiché la convenienza della cedolare secca è soggetta a variazioni nel tempo.
Primo criterio da valutare è la tipologia di contratto utilizzato, ponendo a confronto tra loro un canone libero fissato tra le parti e un canone concordato nel rispetto degli Accordi Territoriali. Le altre considerazioni riguardano: le deduzioni e le detrazioni fiscali eventualmente spettanti al proprietario, l'aliquota dell'addizionale regionale e comunale Irpef e l'incidenza del mancato aggiornamento del canone.
Nel caso in cui il locatore abbia optato per l'applicazione della cedolare secca, è infatti sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo. Inoltre, l'opzione non ha effetto se di essa il locatore non da preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone. In caso di contratto di locazione con più conduttori, la comunicazione dell'opzione deve essere fatta nei confronti di ciascuno di essi. E' in ogni caso esclusa la possibilità di effettuare la comunicazione al conduttore, tramite raccomandata a mano.
Qualora nel contratto di locazione sia espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, non è necessario effettuare la comunicazione al conduttore, di rinuncia agli stessi (dovrà comunque essere effettuata la comunicazione relativa alla scelta dell'opzione cedolare secca).
Tuttavia, poiché la sospensione dell'aggiornamento è limitata al periodo di durata dell'opzione, Confediliza ritiene sia essenziale che nei nuovi contratti, per i quali si decida fin da subito l'applicazione della cedolare secca, sia inserita la normale clausola relativa all'aggiornamento del canone, per due ragioni:
– la prima di natura formale, risiede nel fatto che la norma non impone alcuna previsione contrattuale, introducendo invece una regolamentazione esterna al contratto, finalizzata a sospendere temporaneamente una delle sue previsioni;
– la seconda di natura sostanziale, si fonda sulla circostanza che la convenienza del regime della cedolare può variare nel corso degli anni, in capo al singolo contribuente, in ragione di una serie di fattori. La conseguenza è che una scelta operata per un anno potrebbe non rivelarsi conveniente per l'anno successivo. La presenza in contratto della clausola di aggiornamento del canone - inoperante nelle annualità di applicazione della cedolare – consentirà di esercitare la relativa facoltà per le annualità per le quali il regime sostitutivo non si rivelasse più conveniente.
Un problema applicativo è quello relativo alle conseguenze che le disposizioni in tema di aggiornamento del canone comportano in caso di immobili posseduti in comproprietà. Nella circolare 26/E del 2011, l'Agenzia delle Entrate, pur riconoscendo a ciascun locatore la possibilità di esercitare distintamente l'opzione cedolare o meno, ha espresso l'avviso che l'opzione per la cedolare esercitata da parte di un solo locatore comporti la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche da parte dei comproprietari che non optino per il nuovo regime.
Confedilizia ritiene che tale interpretazione sia poco convincente e non conforme al dettato normativo che garantisce a ciascun proprietario di operare singolarmente e separatamente la propria scelta fiscale, separando le vicende fiscali dei diversi locatori. Un'interpretazione coerente con l'imposizione del provvedimento attuativo – pur se, indubbiamente, portatrice di complicazioni applicative non indifferenti – avrebbe dovuto condurre a considerare separatamente anche la sospensione dell'aggiornamento, consentendo quindi, agli eventuali contitolari che non optino per il regime della cedolare, di continuare ad aggiornare il canone limitatamente alla quota parte di propria spettanza.
L'applicazione del regime della cedolare secca può essere esercitata in sede di registrazione di un nuovo contratto, mediante il modello di denuncia telematico denominato “Siria”, ovvero mediante modello 69 cartaceo. In caso di proroga o rinnovo annuale del contratto, l'opzione deve invece essere esercitata mediante presentazione del modello 69 cartaceo, entro il termine di versamento dell'imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga o della scadenza di ciascuna annualità.
Le sanzioni civilistiche previste nei casi di omessa registrazione nei termini del contratto di locazione, indicazione nel contratto di locazione di un canone inferiore a quello effettivo, registrazione di un contratto di comodato fittizio, sono le seguenti:
– la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
– al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, c.1, della legge n.431 del 1998;
– a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito tra le parti;
– nullità del contratto originario.
Sono tuttavia contemplate anche alcune sanzioni amministrative che riguardano l'omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (dal 120% al 240% dell'imposta dovuta), l'omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi del canone derivante da locazione abitativa (dal 240% al 480% dell'imposta dovuta, con un minimo di 516 euro) e l'indicazione, nella dichiarazione dei redditi, di un canone derivante da locazione abitativa inferiore a quello effettivamente percepito (dal 200% al 400% dell'imposta dovuta).
**bibliografia: “La cedolare secca sugli affitti” - Giorgio Spaziani Testa. Casa Editrice La Tribuna – CELT . Tribuna Juris Condominio e Locazioni
